大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

離婚後も元夫が住宅ローンを支払って行く約束。

このような約束をしている方はとても多いのではないでしょうか。

 

先日も離婚に伴う住宅ローンの相談をいただきました。

 

相談のきっかけ

離婚後に養育費の代わりに住宅ローンを支払って行く約束を交わし、現在までの数年間は問題なく支払われていました。

そして数か月前に『これ以上住宅ローンは払えない。』と宣告され、売却を検討している、との事ですでに住宅ローンを2か月間滞納していたそうです。

 

住宅ローンを利用している金融機関・残債

三井住友銀行で住宅ローンを利用しており、相談時は滞納2ヶ月目で期限の利益の喪失前でした。

住宅ローンの支払いは11.5万円程度（固定資産税月割り計算含）

残債は約2700万円

近隣相場は2000万円程度

 

相談内容

お子様の学校区のことや環境を変えたくない、売却し引っ越すことでのお子様への影響なども考え、どうしても住み続けたいためハウスリースバックの希望。

家賃は住宅ローンと同じ11.5万円は支払えないとのこと。

できれば8万円程度で住み続けたいとの希望でした。

元夫は住宅ローンを払わなくても良いなら、協力できる所は協力するとの事。

 

当協会からの提案

今回のようなケースでは確実に住み続けるためには、住宅ローンの支払いを続けるしかありません。

残債が近隣相場を上回るオーバーローン状態のため、ハウスリースバックをするためには任意売却も利用しなければなりません。

任意売却では販売価格は債権者交渉後に決まります。

販売価格が周辺相場通りの2000万円程度になってしまうと、月8万円の家賃では利回り計算的には難しい家賃設定となってしまいます。

上記を踏まえ当協会からの提案としては

・確実に住み続けるためには元夫名義の住宅ローンを支払い続ける。

・任意売却を利用し、奥様が買い取る。

・任意売却で近隣相場よりも売り出し価格が著しく低ければ、ハウスリースバックも可能。

 

当協会の今後の対応について・まとめ

まずは住宅ローンをこれ以上滞納しないように数か月間は奥様が支払い、その間に奥様名義で住宅ローンの申し込み、ある程度の金額で住宅ローンを通れば、そこから任意売却を利用し、販売価格を決め奥様が買い取る方向になりました。

住宅ローンが通らなくても任意売却の販売価格次第ではハウスリースバックも視野に入れ、複数の選択ができるように進めていくことになりました。

 

数年間であれば11.5万円も支払うことは可能だが、支払いを続け、結局貯金が無くなり家も手放さないといけない状況になることが最悪なケースだとおっしゃっていました。

 

築浅の物件や、土地が広いなど様々な理由で、販売価格が高くなる物件でハウスリースバックを利用すると月々の家賃設定は高くなってしまいます。

高い家賃設定となり住み続けたとしてもいずれは家賃を滞納してしまい今度こそほんとに自宅を出て行かなければなりません。

ハウスリースバックは住み続けるための良い制度ですが、無理な家賃設定をしてしまうといつかは家賃の支払いができなくなる可能性があります。

あの時に違う選択をしていればと後悔しないよう、当協会がより良い選択をするためのアドバイスを致します。