大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

リースバックを検討しているみなさまが気になっている、【リースバックのトラブル】についてお話しいたします。

当協会のご相談者様ではトラブルになった事はありませんが、当協会にセカンドオピニオンでご相談に来ていただいた方たちの実際のトラブル内容をご紹介いたします。

 

賃貸契約の期間

当協会のリースバックでは賃貸契約期間の定めはなく、毎月の家賃を支払っていれば、いつまでも住み続けることができます。いわゆる『普通賃貸借契約』です。

過去にあった相談では、説明もなく『定期借家契約』となっている方がいらっしゃいました。

定期借家ではその名の通り、定期契約となり、定められた期間を経過すると退去しなければなりません。

契約期間は必ず賃貸契約書に記載されていますので、ご自身でもしっかりと目を通すことが必要です。わからないことはキチンと説明を求めましょう。

 

立ち退き交渉

普通賃貸借契約でリースバックをしたにもかかわらず、退去するように求められた方がいらっしゃいます。

退去するなら引越し費用を支払う、など何度も自宅に訪問され、引っ越すしかないと考えていた時点で当協会にご相談に来られました。

こちらのケースでは当協会の弁護士に対応していただき、今でも住み続けることができています。

リースバック後の立ち退き交渉は、事前に察知することは難しいので、事前に悪質な任意売却業者に依頼をしないということが大前提です。

必ず複数社に依頼をし、リースバックの投資家が決まった時点で、どのような投資家なのかも確認することが必要です。

 

家賃の値上げ

リースバックで住み続けていたが、更新などのタイミングで家賃の値上げを求められたという相談もありました。

家賃の値上げ交渉や、家賃の値下げ交渉は正当な理由があれば認められていますが、せっかく当初の条件で住み続けることができたのに値上げを言われてしまえば、住み続けている方にとっては迷惑なお話しです。

賃料の値上げをされないためにも、事前確認と、賃貸契約書への条項などに追記するのも1つの手です。

 

勝手に売却されていた

リースバックのオーナーとなる投資家が物件を売却していた、という事がありました。

こちらは賃貸契約をしている物件を売却してはいけない、ということはありませんので法律的には問題はありません。

賃貸契約自体は売却された先にも引き継がれますので住み続けることもできます。

当協会の投資家では、さらに第三者に売却したということはありませんが、売却しても賃貸契約は引き継がれるという文言を賃貸契約書に追記することによって、不安な気持ちを和らげることができます。

 

買戻しについて

リースバックでは、将来買い戻したい、と希望される方は多くいらっしゃいます。

住宅ローンは返済し終われば、月々の負担は無くなりますが、家賃は一生無くなることはありません。

そのため、買い戻しを希望される方は、お子様が就職し勤続3年のタイミングで買い戻す、退職金が出た時点で買い戻す、などご自身のタイミングで買い戻すという契約を交わします。

ただただ口約束では、いざ買い戻しをしようとしたときに売らないと言われてしまう恐れもあります。

このような事態を避けるためにリースバックの売買契約、賃貸契約と同時に買い戻しに関しての契約を『書面』で交わすことが必要です。

 

買い戻しの費用

買い戻しの価格についても事前に書面で交わす必要があります。

買い戻す際は、売却した金額と同じ金額で買い戻しができるわけではありません。

基本的に売却時の価格の1割～2割程度UPされた価格での売買になります。

なぜその金額になるのかなど、計算された書面を貰うようにしましょう。

 

ご相談者様から、ある任意売却業者の買い戻し金額の提案書を見せていただいたことがあります。その画像がこちらになります。

『リスク率加算』や『相場変動リスク』などよくわからない費用が加算されています。

ちなみにここが悪質なところは10年後の買い戻しに対し、10年間の火災保険料や固定資産税も請求している所です。

一見、不動産用語が並び本当に必要な費用と思われますが、440万円程度の利益を取られています。。。

買い戻しの価格が妥当かも含め、契約する前に、セカンドオピニオンで複数の業者に相談し、より良い条件でリースバックを利用しましょう。

 

まとめ

リースバックでのトラブルをご紹介いたしましたが、ほとんどの方はトラブルなく、リースバックを利用しています。

数は少ないですが、トラブルになってしまっている方も実際に存在します。

リースバックのトラブルに巻き込まれないためにも、

『複数社に相談する。』

『リースバック条件を契約前に他社に相談する。』

この2点でリースバックのトラブルは回避することができます。

少し面倒かもしれませんが、良い条件でリースバックを利用するためにも複数社に相談するようにしましょう。