2022/03/10 BLOG 任意売却とは。住宅ローンの滞納から任意売却のメリットデメリットまで徹底解説！ 任意売却とは、金融機関の同意を得て、住宅ローンなどの債務が残る状態でご自宅を売却する方法です。 通常、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。 任意売却を利用すれば売却後も住宅ローンが残ってしまう状態でも売却することができます。 売却額が住宅ローンの残債を上回る→通常売却 売却額が住宅ローンの残債を下回る、不足額を自己資金で補填できる→通常売却 売却額が住宅ローンの残債額を下回る、不足額を自己資金で補填できない→任意売却 目次 任意売却を利用する理由。任意売却をしない場合どうなる？任意売却のメリットプライバシーが守られます。そのまま住み続けられる可能性があります。任意売却では引越し費用を捻出できます。新生活に向けた準備ができます。不安な気持ちを解消できます。任意売却のデメリット個人信用情報に記録が残ってしまいます。保証人に同意を得る必要があります。金融機関が任意売却を認めない、価格の折り合いがつかないケースがあります。任意売却の流れ住宅ローン滞納3ヶ月～6ヶ月債権者任意売却の申し出お家の査定・債権者との交渉販売活動契約～取引（決済）に至るまで競売の申立てをされてしまうと。 任意売却を利用する理由。 通常売却であれば買い替え、転勤、離婚、資産処分など自宅を売却する理由は様々です。 任意売却は住宅ローンの支払いが厳しい、すでに住宅ローンを滞納している、金融機関から一括返済を求められている、等の理由で任意売却を利用します。 収入にも余裕があり住宅ローンを毎月滞りなく支払っている方が、自宅を売却するために任意売却を利用するということはほとんどありません。 任意売却をしない場合どうなる？ 住宅ローンの滞納をそのままにしてしまうと、期限の利益を喪失してしまいます。つまり住宅ローン（分割）での返済ができなくなってしまい、金融機関から一括返済を求められます。 ここで任意売却という行動をとらなければ、金融機関は競売の申立てを行います。 競売になってしまえばプライバシー面や価格面など様々なデメリットが存在します。 任意売却のメリット 競売と比べ、任意売却では様々なメリットが存在します。 競売ではなく任意売却で解決することによって、新生活をより良い形で始められることができます。 プライバシーが守られます。 任意売却の販売方法は通常売却の物件と同じように販売するため、住宅ローンの滞納など自身の事情が親族や近隣住民に知られることはありません。 競売になってしまえばネット上に競売物件として室内写真やご自身の状況が掲載されてしまいます。 そのまま住み続けられる可能性があります。 任意売却とリースバックを併せて利用することによってそのまま住み続けられる可能性があります。 リースバックでは自宅を投資家や協力者の第三者に売却し、賃貸契約を結び賃貸物件として住み続けられる制度です。 自身の所有ではなくなりますが、環境が変わらない事や近隣にも知られないことから、任意売却を利用する多くの方が住み続けたいという希望を持っています。 任意売却では引越し費用を捻出できます。 金融機関と交渉することによって、引越し費用を配分しお手元にご用意することができます。 金融機関や自身の状況によって配分されない可能性もありますが、多くの方が引越し費用をお手元に残すことができています。 引越し費用のほか動産の撤去費用なども捻出できるケースもあり、債権者によって配分される引越し費用は違いますが、平均的には20万円～30万円程度となっています。 税金の差押や管理費修繕積立金の滞納も解消できます。 任意売却では、売却金額から税金などの差押え解除費等や管理費等の滞納金が配分されます。 数百万円を超える滞納金を解消できた方もいらっしゃいます。 新生活に向けた準備ができます。 任意売却では引越しの時期なども自身のタイミングに併せて決めることができます。 購入希望者や債権者も含めて全ての関係者の都合を合わせお取引致しますので、余裕を持って新生活へ向けた準備をすることが可能です。 また任意売却期間中は住宅ローンや管理費、修繕積立金の支払いができない方も多くその分を貯蓄することも可能です。 任意売却では一般相場価格で販売活動ができるため、残債務を大きく減らせる可能性があります。 競売では、入札に参加する多くは不動産業者のため事業利益確保などの理由で落札価格は低くなってしまいます。 不安な気持ちを解消できます。 お金のことや自宅のことは周りの近しい人たちに相談できないことも多く、相談できたとしても適切な答えが出るとは限りません。 債務や住まいの悩みを相談する、そして解決方法があるとわかるだけでも気持ちが楽になります。 任意売却は皆様はじめてのことで何がわからないかもわからない、これからどうなってしまうのか、という不安な日々を過ごしています。 専門家に相談することによって、現状把握、これからの対応をどうすれば良いのか、を知る事ができます。 任意売却のデメリット 任意売却にもデメリットは存在します。メリットばかりではなくデメリットも理解しておく事が大切です。 内覧の立会いや契約手続きが必要になります。 競売では購入希望者の内覧や売買契約が無く粛々と手続きが進みます。 任意売却では購入希望者から内覧の希望があれば立会いが必要となり時間を取らなければなりません。（居住中の場合。また都合が悪ければ断ることも可能。） 購入希望者が決まれば売買契約も必要となります。 個人信用情報に記録が残ってしまいます。 住宅ローンを滞納した情報が個人信用情報に記録されます。 記録の保管期限まではクレジットカードの審査、車をローンで購入することは難しくなってしまいます。 すでに滞納している、また競売となっていても滞納は記録されるので同じですが、滞納前に任意売却をする方は注意が必要です。 保証人に同意を得る必要があります。 任意売却では保証人の同意を得る必要があります。 すでに離婚されている元配偶者、配偶者の両親が保証人となっているケースもあり、任意売却をすることを言いづらいケースもあります。 保証人にお話しできないという場合は当協会が代わりに説明いたします。 金融機関が任意売却を認めない、価格の折り合いがつかないケースがあります。 任意売却での物件価格を決定するのは金融機関（債権者）です。 任意売却業者も査定を実施し金融機関に提出しますが、最終判断は金融機関が行います。 債権者が認める販売価格と実際に売却できる価格が大きく乖離していることも稀にあります。 販売中に問い合わせが無いことなど定期的に報告をすれば価格調整に応じてもらえることもあります。 また少ないですが任意売却自体認めない金融機関も存在します。 任意売却を認めない以上全額完済、若しくは競売となってしまいます。 その金融機関が任意売却を認めないかは、任意売却を取り扱う業者であれば知っていますのでお気軽にお問い合わせください。 任意売却の流れ 滞納から任意売却に着手するまで、任意売却開始からどのくらいの期間販売できるのか、任意売却期間中に売却できなければいつ競売になるのかをご説明します。 住宅ローン滞納3ヶ月～6ヶ月 期限の利益を喪失してしまいます。 期限の利益を喪失してしまうと分割（ローン）での返済が不可能となり、代位弁済され保証会社に債権が移行します。 住宅ローンの滞納中でも、代位弁済後でも任意売却の申し出をすることができます。 代位弁済後に任意売却の申し出をしない場合はそのまま競売の申立てをされてしまいます。 債権者任意売却の申し出 債権者へと任意売却の申し出をすれば、任意売却の販売期間が3ヶ月～6ヶ月程度設けられます。 債権者によって期限の利益の喪失までの滞納回数や、任意売却の販売期間が異なりますので注意が必要です。 お家の査定・債権者との交渉 任意売却では販売価格を決めるのは売主ではなく債権者です。 債権者にご自宅の間取りや写真など査定書を提出し、販売価格を決定していただきます。 販売活動 販売価格決定後3ヶ月～6ヶ月程度の任意売却期間が設けられます。 この期間内に、任意売却であれば購入希望者、リースバックであれば投資家・協力者を見つけます。 居住中であれば内覧の立会いなどの協力が必要になります。 契約～取引（決済）に至るまで 購入者がきまり、納得できる条件であれば売買契約となります。 債権者や所有者様、購入希望者全ての条件を合わせ、売買契約を行います。 リースバックであれば同時に賃貸契約も結びます。買い戻しの希望があれば全ての契約と同時に行います。 購入希望者が現れ、取引（決済）までは平均2ヶ月～程度となります。 任意売却期間中に売却できなければ競売の手続きへと移行することになります。 競売の申立てをされてしまうと。 任意売却期間中に売却できなければ、競売の申立てをされてしまいます。 競売開始決定から落札されるまでは5ヶ月～6ヶ月程度の期間を要するため、その期間中は変わらず任意売却で解決することが可能ですが、債権者によっては条件が厳しくなってしまうこともあります。 名前(必須) メール(必須) 住所 メッセージ 送信
任意売却とは、金融機関の同意を得て、住宅ローンなどの債務が残る状態でご自宅を売却する方法です。
通常、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。
任意売却を利用すれば売却後も住宅ローンが残ってしまう状態でも売却することができます。
売却額が住宅ローンの残債を上回る→通常売却
売却額が住宅ローンの残債を下回る、不足額を自己資金で補填できる→通常売却
売却額が住宅ローンの残債額を下回る、不足額を自己資金で補填できない→任意売却
目次
任意売却を利用する理由。
通常売却であれば買い替え、転勤、離婚、資産処分など自宅を売却する理由は様々です。
任意売却は住宅ローンの支払いが厳しい、すでに住宅ローンを滞納している、金融機関から一括返済を求められている、等の理由で任意売却を利用します。
収入にも余裕があり住宅ローンを毎月滞りなく支払っている方が、自宅を売却するために任意売却を利用するということはほとんどありません。
任意売却をしない場合どうなる？
住宅ローンの滞納をそのままにしてしまうと、期限の利益を喪失してしまいます。つまり住宅ローン（分割）での返済ができなくなってしまい、金融機関から一括返済を求められます。
ここで任意売却という行動をとらなければ、金融機関は競売の申立てを行います。
競売になってしまえばプライバシー面や価格面など様々なデメリットが存在します。
任意売却のメリット
競売と比べ、任意売却では様々なメリットが存在します。
競売ではなく任意売却で解決することによって、新生活をより良い形で始められることができます。
プライバシーが守られます。
任意売却の販売方法は通常売却の物件と同じように販売するため、住宅ローンの滞納など自身の事情が親族や近隣住民に知られることはありません。
競売になってしまえばネット上に競売物件として室内写真やご自身の状況が掲載されてしまいます。
そのまま住み続けられる可能性があります。
任意売却とリースバックを併せて利用することによってそのまま住み続けられる可能性があります。
リースバックでは自宅を投資家や協力者の第三者に売却し、賃貸契約を結び賃貸物件として住み続けられる制度です。
自身の所有ではなくなりますが、環境が変わらない事や近隣にも知られないことから、任意売却を利用する多くの方が住み続けたいという希望を持っています。
任意売却では引越し費用を捻出できます。
金融機関と交渉することによって、引越し費用を配分しお手元にご用意することができます。
金融機関や自身の状況によって配分されない可能性もありますが、多くの方が引越し費用をお手元に残すことができています。
引越し費用のほか動産の撤去費用なども捻出できるケースもあり、債権者によって配分される引越し費用は違いますが、平均的には20万円～30万円程度となっています。
税金の差押や管理費修繕積立金の滞納も解消できます。
任意売却では、売却金額から税金などの差押え解除費等や管理費等の滞納金が配分されます。
数百万円を超える滞納金を解消できた方もいらっしゃいます。
新生活に向けた準備ができます。
任意売却では引越しの時期なども自身のタイミングに併せて決めることができます。
購入希望者や債権者も含めて全ての関係者の都合を合わせお取引致しますので、余裕を持って新生活へ向けた準備をすることが可能です。
また任意売却期間中は住宅ローンや管理費、修繕積立金の支払いができない方も多くその分を貯蓄することも可能です。
任意売却では一般相場価格で販売活動ができるため、残債務を大きく減らせる可能性があります。
競売では、入札に参加する多くは不動産業者のため事業利益確保などの理由で落札価格は低くなってしまいます。
不安な気持ちを解消できます。
お金のことや自宅のことは周りの近しい人たちに相談できないことも多く、相談できたとしても適切な答えが出るとは限りません。
債務や住まいの悩みを相談する、そして解決方法があるとわかるだけでも気持ちが楽になります。
任意売却は皆様はじめてのことで何がわからないかもわからない、これからどうなってしまうのか、という不安な日々を過ごしています。
専門家に相談することによって、現状把握、これからの対応をどうすれば良いのか、を知る事ができます。
任意売却のデメリット
任意売却にもデメリットは存在します。メリットばかりではなくデメリットも理解しておく事が大切です。
内覧の立会いや契約手続きが必要になります。
競売では購入希望者の内覧や売買契約が無く粛々と手続きが進みます。
任意売却では購入希望者から内覧の希望があれば立会いが必要となり時間を取らなければなりません。（居住中の場合。また都合が悪ければ断ることも可能。）
購入希望者が決まれば売買契約も必要となります。
個人信用情報に記録が残ってしまいます。
住宅ローンを滞納した情報が個人信用情報に記録されます。
記録の保管期限まではクレジットカードの審査、車をローンで購入することは難しくなってしまいます。
すでに滞納している、また競売となっていても滞納は記録されるので同じですが、滞納前に任意売却をする方は注意が必要です。
保証人に同意を得る必要があります。
任意売却では保証人の同意を得る必要があります。
すでに離婚されている元配偶者、配偶者の両親が保証人となっているケースもあり、任意売却をすることを言いづらいケースもあります。
保証人にお話しできないという場合は当協会が代わりに説明いたします。
金融機関が任意売却を認めない、価格の折り合いがつかないケースがあります。
任意売却での物件価格を決定するのは金融機関（債権者）です。
任意売却業者も査定を実施し金融機関に提出しますが、最終判断は金融機関が行います。
債権者が認める販売価格と実際に売却できる価格が大きく乖離していることも稀にあります。
販売中に問い合わせが無いことなど定期的に報告をすれば価格調整に応じてもらえることもあります。
また少ないですが任意売却自体認めない金融機関も存在します。
任意売却を認めない以上全額完済、若しくは競売となってしまいます。
その金融機関が任意売却を認めないかは、任意売却を取り扱う業者であれば知っていますのでお気軽にお問い合わせください。
任意売却の流れ
滞納から任意売却に着手するまで、任意売却開始からどのくらいの期間販売できるのか、任意売却期間中に売却できなければいつ競売になるのかをご説明します。
住宅ローン滞納3ヶ月～6ヶ月
期限の利益を喪失してしまいます。
期限の利益を喪失してしまうと分割（ローン）での返済が不可能となり、代位弁済され保証会社に債権が移行します。
住宅ローンの滞納中でも、代位弁済後でも任意売却の申し出をすることができます。
代位弁済後に任意売却の申し出をしない場合はそのまま競売の申立てをされてしまいます。
債権者任意売却の申し出
債権者へと任意売却の申し出をすれば、任意売却の販売期間が3ヶ月～6ヶ月程度設けられます。
債権者によって期限の利益の喪失までの滞納回数や、任意売却の販売期間が異なりますので注意が必要です。
お家の査定・債権者との交渉
任意売却では販売価格を決めるのは売主ではなく債権者です。
債権者にご自宅の間取りや写真など査定書を提出し、販売価格を決定していただきます。
販売活動
販売価格決定後3ヶ月～6ヶ月程度の任意売却期間が設けられます。
この期間内に、任意売却であれば購入希望者、リースバックであれば投資家・協力者を見つけます。
居住中であれば内覧の立会いなどの協力が必要になります。
契約～取引（決済）に至るまで
購入者がきまり、納得できる条件であれば売買契約となります。
債権者や所有者様、購入希望者全ての条件を合わせ、売買契約を行います。
リースバックであれば同時に賃貸契約も結びます。買い戻しの希望があれば全ての契約と同時に行います。
購入希望者が現れ、取引（決済）までは平均2ヶ月～程度となります。
任意売却期間中に売却できなければ競売の手続きへと移行することになります。
競売の申立てをされてしまうと。
任意売却期間中に売却できなければ、競売の申立てをされてしまいます。
競売開始決定から落札されるまでは5ヶ月～6ヶ月程度の期間を要するため、その期間中は変わらず任意売却で解決することが可能ですが、債権者によっては条件が厳しくなってしまうこともあります。