大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

一般社団法人近畿任意売却支援協会の椿です。

不動産の売却相談の中で、近年とても増えているのが

「この物件、告知が必要ですか？」というご質問です。

特に、自殺・孤独死・事故死などがあった場合、

心理的瑕疵に該当するのか、どこまで説明すべきかで悩まれる方が少なくありません。

この記事では、心理的瑕疵の基本と、不動産売却時の告知義務について

できるだけわかりやすく解説します。

心理的瑕疵とは何か？

心理的瑕疵とは、建物や土地に物理的な欠陥はないものの、

買主・借主が心理的な抵抗や不安を感じる事情がある状態を指します。

心理的瑕疵に該当しやすい例

・室内で自殺があった物件

・殺人事件が発生した建物

・長期間発見されなかった孤独死

・火災や事故による死亡

・近隣に強い嫌悪感を抱かせる出来事がある場合

重要なのは、

「事実があるかどうか」ではなく

一般的な人がどう感じるかが基準になる点です。

告知義務が生じるケース

売主には、買主が判断を誤らないよう

重要な事実を説明する義務（告知義務）があります。

心理的瑕疵については、

国土交通省が示す

心理的瑕疵に関するガイドライン

を参考に判断されるのが一般的です。

告知が必要になりやすいケース

・室内で自殺・他殺が発生した

・発見までに時間がかかり、特殊清掃が行われた

・近隣住民に広く知られている

・報道などで公になっている

このような場合は、

原則として告知が必要と考えた方が安全です。

告知が不要、または軽減されるケース

すべての死亡事案が、必ず告知義務になるわけではありません。

告知が不要または軽減される可能性がある例

・病死や老衰などの自然死

・事故性がなく、発見も早かった孤独死

・一定期間が経過し、社会的影響が小さい場合

ただし、

「昔のことだから」

「言わなくても大丈夫だと思った」

という自己判断は非常に危険です。

告知義務違反になるとどうなる？

本来説明すべき心理的瑕疵を告知せずに売却した場合、

・契約解除

・損害賠償請求

・売却後のトラブル、訴訟

に発展する可能性があります。

不動産取引では、

売却後に発覚するケースが非常に多いため、

特に注意が必要です。

心理的瑕疵があっても売却は可能？

結論から言うと、

心理的瑕疵があっても売却は可能です。

ただし、

・価格調整が必要になる

・買主が限定される

・説明方法に配慮が必要

といった点を踏まえた戦略が重要になります。

状況に応じた売却方法の例

・事情を理解した買主への売却

・不動産買取業者への売却

・任意売却による整理

ケースに応じて、最適な方法は異なります。

まとめ｜心理的瑕疵は必ず事前相談を

心理的瑕疵と告知義務は、

自己判断をするとトラブルになりやすい分野です。

・告知が必要か迷っている

・どこまで説明すべきかわからない

・売却方法に悩んでいる

このような場合は、

売却前に必ず専門家へ相談することをおすすめします。