大阪で任意売却による自宅の売却や競売回避のお手伝いをしています。

一般社団法人近畿任意売却支援協会の椿です！

住宅ローンの返済が厳しくなりつつあるとき、「滞納前」に行動できるかどうかで結果は大きく変わります。今回は、大阪市内の築12年マンションにお住まいの30代ご夫婦が、滞納前の任意売却で競売を回避し、引越費用も確保できた事例をご紹介します。

ご相談の背景

奥さまの育休明けに収入が減り、ボーナスもカット。半年先には返済が難しくなる見込みとのことで、滞納前の段階でご相談をいただきました。

• 物件：大阪市内／築12年の分譲マンション（約70㎡）

• 住宅ローン残高：2,780万円

• 市場相場：2,650〜2,750万円

「できるだけ滞納は避けたい」「信用情報に傷をつけたくない」というご希望を明確にお持ちでした。

早期相談でできた3つの準備

1. 1.現実的な販売価格の設定

任意売却だからといって「安くしなければ売れない」ということはありません。

今回は、近隣の成約事例や売出物件を比較し、初動2週間で最大反響を得られる価格帯を設定。

「売れる価格」と「売りたい価格」をすり合わせ、反響が集まる価格で販売スタートしました。

2. 債権者（銀行）への事前打診

滞納前でも、債権者に事情を伝えることで販売期間を確保しやすくなります。

今回は、家計表・給与明細・支出一覧を添えて「販売期間を60〜90日確保したい」と依頼。

債権者からも前向きな回答が得られ、後の承認がスムーズに進みました。

3. 引越費用の確保プラン

販売前に債権者と「売却代金の配分計画」を共有。

引越費用として15万円を確保することが事前に認められました。

こうした準備は、早めに相談できたからこそ実現できたポイントです。

販売から契約までの流れ

• 【1週目】室内カメラ撮影・間取り図作成・同時内覧設定

• 【2週目】2組の内覧→1番手申込（価格据え置き）

• 【3週目】金融機関へ精算案提示→承認取得

• 【5週目】契約・引渡し調整→残債分割和解へ

全体でわずか約5週間。滞納が始まる前に、すべての手続きを終えることができました。

結果とポイント

• 成約価格：2,730万円

• 残債差額：約50万円（分割和解にて対応）

• 競売を完全に回避

• 信用情報へのダメージを最小限に

• 引越費用15万円を確保し、滞納ゼロで引渡し完了

「滞納前の一歩」が、選択肢と交渉余地を最大化した事例です。

同じ状況の方が今すぐ準備すべき3つのこと

① 家計の可視化（3か月分の収支表）

債権者に「返済が難しい理由」を理解してもらうには、具体的な数字が必要です。

家計簿アプリや簡易Excelで構いません。まずは“見える化”から始めましょう。

② 相場の現実把握（近隣の成約事例）

「売れば何とかなる」という思い込みを避け、現実的な市場価格を把握すること。

当協会では、過去の成約データや最新査定を基に、根拠ある価格を提示します。

③ 債権者との早期コミュニケーション

販売期間の確保や引越費用の調整など、早めの交渉ほど選択肢が広がります。

担当者との連絡ルールを整理し、感情的にならず冷静に進めることが大切です。

まとめ：滞納前の一歩が、未来の選択肢を広げる

任意売却は「滞納が始まってからでもできる」と言われますが、

実際には滞納前の相談がもっとも有利です。

・販売期間に余裕を持てる

・債権者と丁寧に交渉できる

・引越費用の確保もしやすい

「まだ大丈夫」と思っている段階こそ、相談のベストタイミングです。

大阪・近畿圏での任意売却は、匿名相談も可能です。

家計・相場・債権者対応まで、一括でサポートいたします。